NEKRETNINE I GRADNJA

Katastar ili gruntovnica?

Posjedovni i vlasnički list, ZK uložak, online uvid za FBiH, RS i Brčko i šta provjeriti prije kapare.

Gdje se nalazi nekretnina?

U FBiH postoje dvije evidencije: katastar (općinski ured) vodi ko posjeduje i koristi parcelu, a zemljišna knjiga (gruntovnica, pri općinskom sudu) vodi ko je vlasnik i koji su tereti. Za kupovinu je presudna zemljišna knjiga.

e-grunt.ba: online uvid u zemljišnu knjiguPretraga ZK uloška po općini i broju parcele ili uloška. Samo informativno. Službeni izvadak izdaje zemljišnoknjižni ured suda.
katastar.ba: katastarski podaci FBiHPretraga po broju parcele ili posjedovnog lista. Potrebna je besplatna registracija na stranici.

Katastar ili zemljišna knjiga: šta je šta

Katastar: posjedovni list

Vodi ga općinski ured za katastar. Pokazuje ko posjeduje i koristi parcelu, njenu kulturu (npr. njiva, šuma) i površinu. Nije dokaz vlasništva.

Zemljišna knjiga: ZK izvadak

Vodi je zemljišnoknjižni ured suda. Pokazuje ko je vlasnik i koji su tereti. Na osnovu nje se kupuje, nasljeđuje i uzima kredit.

Dijelovi ZK uloška

A list: Popisni list (parcele i objekti): broj, naziv, kultura, površina.
B list: Vlasnički list: ko je vlasnik i u kojem dijelu (npr. 1/2).
C list: Teretni list: hipoteke, služnosti, zabilježbe sporova i zabrana.

Zašto se brojevi parcela ne poklapaju?

Zemljišne knjige često počivaju na starom (austrougarskom) premjeru, a katastar na novom, pa ista parcela ima dva različita broja. Veza se vidi iz identifikacije parcela koju izdaje ured za katastar. Postupkom izlaganja i harmonizacije podaci se usklađuju u jednu evidenciju. Ako je taj postupak u toku za tvoju katastarsku općinu, prati poziv i provjeri svoje podatke.

Prije nego daš kaparu 0/8

Svjež zemljišnoknjižni izvadak (ne stariji od nekoliko dana), službeni, ne samo informativni ispis s interneta.
U B listu (vlasnički list) prodavac je upisan kao vlasnik, i to na cijelu nekretninu (1/1) ili su svi suvlasnici saglasni s prodajom.
C list (teretni list) je prazan: nema hipoteke, služnosti, zabilježbe spora, zabrane otuđenja ili prava prvokupa. Ako teret postoji, ugovorom riješi njegovo brisanje prije isplate.
Broj i površina parcele u zemljišnoj knjizi odgovaraju katastru (posjedovni list, kopija katastarskog plana) i stanju na terenu.
Za stan: da li je zgrada etažirana i stan upisan kao posebni dio. Za kuću: građevinska i upotrebna dozvola, da objekat nije bespravan.
Provjeri da li je u toku izlaganje ili harmonizacija podataka za tu katastarsku općinu. Tada se podaci mogu mijenjati.
Nema dugova za komunalije, porez na imovinu i rezervni fond (za stan). Traži potvrde.
Kaparu daj samo uz pisani predugovor, najbolje kod notara, s jasnim rokovima i šta se dešava ako posao propadne.

Vodič je informativan. Za konkretan slučaj (naslijeđe, suvlasništvo, bespravna gradnja) posavjetuj se s notarom ili advokatom.

Kako se računa

U BiH se nekretnine vode u dvije evidencije. Katastar pokazuje ko posjeduje i koristi parcelu, a zemljišna knjiga (gruntovnica) ko je vlasnik i kojim teretima je nekretnina opterećena. Za kupovinu, nasljeđivanje i kredit mjerodavna je zemljišna knjiga.

Online uvid (e-grunt.ba u FBiH, e-Katastar RGURS u RS, elektronska zemljišna knjiga Brčko distrikta) je informativan. Za ugovor uvijek traži službeni izvadak od zemljišnoknjižnog ureda.

Izvor: Općinski sud u Sarajevu (e-grunt); RGURS; Osnovni sud Brčko distrikta. Rezultati su informativni.